营改增后税率跳档增加 房企缴土地增值税有烦恼

[摘要]营改增，即营业税改征增值税，是指将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，是中国新一轮财税体制改革的重要一步，是中国深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措。

王海（化名）是一家大型房地产公司的税务总监，自从2016年5月1日营改增试点全面推开后，他一直忙于各种灭火之中。

营改增，即营业税改征增值税，是指将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，是中国新一轮财税体制改革的重要一步，是中国深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措。2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。营业税正式进入了历史。房地产企业也在5月1日之后开始缴纳增值税，税率11%。

建筑业、房地产业、金融业和生活服务业的营改增被业界称为“最难啃的骨头”，将它们纳入营改增，意味着中国税制改革迈出了实质性的一大步。按照改革的设想，全面实施营改增之后，企业税负有望进一步降低，也将有利于创造更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，长远看，更加完善的现代税制也将有利于中国经济的未来发展。

不过，营改增启动初期，给各方带来的挑战也不小。在营改增正式启动后的三个月里，王海几乎每天都面临许多问题，比如发票问题、退税问题、各地分公司面临的税务局政策理解程度不同问题等等。用王海自己的话说，都还没来得及考虑营改增后税负的问题。

王海面临的问题只是整个房地产行业在营改增后面临问题的一个缩影。房地产行业营改增后的面临的问题也得到了政策层的重视。

媒体获悉，2016年7月底，国家税务总局货物和劳务税司召集了全国前十的房地产商谈谈营改增之后效果的看法，结果现场变成了问题倾诉大会，一家房地产商都能提出十多个问题。

王海告诉记者，“因为现场的问题太多了，货物和劳务税司的一位领导最后要求大家把问题都汇总上来，把每家企业的建议详细写一下，然后再发给国家税务总局。大家最后大约上报了四十多个问题，基本围绕着的就是发票问题、征管问题、政策空白等问题。”不过，王海说他更关注的是土地增值税的改革问题，因为它将影响整个行业的税负。

万达前税务总监、艾特密信息技术股份有限公司CEO宋宁给记者分析，这次营改增的建筑业、房地产、金融保险、生活服务业四大行业都是特殊行业，这些行业的个性化的问题，在营改增之后，如果再套用以前工业、商业的增值税模式就不能适用了。比如房地产就存在先预售后取得进项，这个和工业企业不一样，顺序正好是反着的。