下半年仍是入市好时机 外环外楼盘最被看好

[摘要]如今半年已过，调控下的上海楼市表现如何？有没有达到政府稳定房价，健康房地产市场的预期？下半年是否是入市时机？

经历了2015年整年的楼市大热，延续到2016上半年仍然维持较高成交量。紧接着 3月上海政府出台了限购新规“沪九条”，意在稳定楼市成交，除此以外，5月1日起全面实行“营改增”、逐渐打开封闭小区、严厉打击违规中介等各种政策也渐渐开始实行，这些政策对楼市的成交、购房者的心理都产生了深远影响。2016上半年上海楼市可谓风起云涌。

如今半年已过，调控下的上海楼市表现如何？有没有达到政府稳定房价，健康房地产市场的预期？下半年是否是入市时机？带着这些问题，腾讯房产特邀上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦、上海盘古房地产有限公司总经理宋海、上海链家市场研究部总监陆骑麟做客本期节目共同探讨。

宋海：下半年能买则买 房价上涨概率远大于下跌

上海盘古房地产有限公司总经理 宋海

“这次调控跟我们过去几年所看到的所谓调控还是不一样的，之前调控政策一出，市场就很快进入非常冷的行情，这次还是很理性的。”

“五年调控政策无形中对大家对房价预期一定会有一次爆发，那个时候你再靠什么政策呢？总不能五年变成七年吧？七年变九年吧，那不就是让大家一辈子都不要买房了吗？所以还是值得我们政府去认真地研究这个问题。”

“买房之后我们可以简单算一算，最坏的情况跌个5%、8%。但是跌的概率大还是涨得概率大？涨的话是涨多少？涨的话就不是5%的涨。上海房价一个季度涨幅都是20%。所以，涨的概率大。第二，要涨的话涨的幅度大。”

上半年经历了沪九条等政策影响后，据5月新出炉的数据显示，上海新房和二手房成交量均有回落。从这个数据探勘整个上半年楼市，宋海认为这一波的回落还是很理性的。他举例嘉定某些楼盘政策出台后推盘量反而增大，同时仍然出现了一房难求的情况，证明即使政策影响下，购房者还是比较理性的，这和过去几年出台政策后市场立刻遇冷的情况完全不同，因此今年大家对于政策的判断以及买房需求趋于理性。

对于购房者最关心的话题：今年下半年是不是买房好时机？宋海给出了自己的答案：“无论你从投资还是自用角度，假如现在可以买，我觉得还是要买。”首先政策在经过多次前车之鉴后，对政府来说稳定楼市也不仅仅是简单的降和跌。

其次可以算一笔账，买房后最坏的情况是跌了5%-8%，但是跌和涨哪个概率更大？如果涨价就绝对不止5%，从数据来看上海一个季度的房价涨幅能达到20%。因此概率上来说还是趋向于涨的。开发商打造产品也会逐步精进，因此现在的买房大环境和前几年相比已经完全不同了。

陆骑麟：老公房、动迁房普涨15-20% 看好外环外区域

上海链家市场研究部总监 陆骑麟

“在去年下半年之前内环内八十年代的老房子价格相对稳定，处于单价三万以内的水平。从去年下半年开始，老公房和动迁房的房价涨幅较快，甚至翻倍。”

“一手房和二手房符合政策市场预期，但土地市场跟政策预期走反调了。土地也会对未来的房价产生一定的影响。 ”

“政府会逐渐淡化房概念，把资源好的学校搬到外环以外的区域。政府强烈在平衡这些，所以未来外环外一些区域是值得大家关注的区域。”

今年以来，老公房、动迁房普遍有15%到20%的涨幅，对此陆骑麟表示表示，在去年下半年之前内环内八十年代的老房子价格相对稳定，处于单价三万以内的水平。从去年下半年开始，老公房和动迁房的房价涨幅较快，甚至翻倍。

目前来看房价相对开始趋稳，二手房价格稳定度更加明显一些，但二手房仍受到土地市场的推动。假如土地成交楼板价25000元/平，周边房源售价也25000元/平，购房者肯定会买。市场行情好则高价土地区域会助涨房价，市场行情不好，高地价支撑二手房价，对房东来说是一个参考值。从长期来看，高价地是开发商长期释放的产品，对周边房价又具有推动作用。二手房跟一手房有一定的差别，特别是老城区二手房产品的房型、产品设计相对落后不太符合当前主流设计，价格相对来说弱一点。

对于购房者最关心的话题：今年下半年房价是涨或跌，在哪里置业等问题陆骑麟也给出了自己的答案：从目前来看整个市场较稳定，很难说涨多少跌多少。房价若下跌5%，有一部分想买房的人会购房；下跌10%又将带动部分购房者购房。购房需求一大，房价又将顺势而涨，有量才有涨。

卢文曦：外环外2万/平低价盘热销 下半年房价会回落5%-10%

上海中原地产分析师 卢文曦

“未来如果还将进行楼市调控的话，唯一的可能性就是在今后的信贷和货币政策上”。

“一季度楼市成交量攀升某种程度上对土地市场具有推动作用”。

“未来房价涨幅如果回调到5%-10%，楼市就会处于合理的理性阶段，四季度房价还会有松动的可能”。

对于即将过去的2016上半年楼市，卢文曦表示，整个楼市总体处于平稳合理的发展趋势，成交量从急速上 升之后又回归理性。一季度量价齐升，之后因为“3•25”新政的出台，又处于平稳调整期，包括近期房价 上涨幅度开始收窄，这些都是预料之中的事。楼市目前回归到合理的成交量，并且处于平稳状态，其实归功于“3•25”新政的出台时机拿捏很到位。如果说放在4、5月份再出台，会加速整个市场的回落。

未来如果还将进行楼市调控的话，唯一的可能性就是在今后的信贷和货币政策上，某些细分市场会有一些 收紧的动作。

上半年整个土地市场的拍卖节奏是有变化的，前五个月土地供应量只占到全年供应的15%，整体的量很小，外加今年4月份土地拍卖是断档的，造成了楼市对土地是饥渴状态的。另外，一季度楼市成交量攀升某种程度上对土地市场具有推动作用。

对于下半年楼市发展，卢文曦持保守谨慎态度。目前楼市处于量缩价稳格局，现在调控政策也进行博弈阶段，未来，很多房企都会在9、10月份进行一搏，但“金九银十”成交量可能没有市场预期那么高。二手房方面，目前一个月成交2万套左右，9、10月份估计成交达不到3万套。因此，下半年房价会有一定的回落空间。

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